Jak kupić mieszkanie w kamienicy? Marzyłam o nim jeszcze na studiach. Jednak pierwsze lokum zdecydowałam się nabyć od dewelopera. Za niższą cenę, na obrzeżach miasta, „na chwilę”. Miałam mieszkać w nim maksymalnie 5 lat i potem przeprowadzić się do czegoś większego. Wyszło trochę inaczej i dopiero teraz, po 12 latach, mogę przygotować ten poradnik i opowiedzieć Wam, jak kupić mieszkanie w kamienicy. Szukałam go kilka miesięcy i oto moja historia i zestaw porad. Nie jest to najtrudniejszy scenariusz, bo właściwie wszystko poszło dość sprawnie. Ale mam sporo uwag na temat spraw, na które warto zwrócić uwagę oraz historyjek o transakcjach zawieranych przez inne osoby i tych, które sama chciałam zawrzeć, ale do nich nie doszło.
Zobacz też: Więcej o moich wnętrzach i urządzaniu mieszkań
Jak już wspomniałam, żeby wiedzieć, jak kupić mieszkanie w kamienicy, trzeba najpierw opracować strategię, gdzie go szukać. I nie zawsze jest to sprawa oczywista!
Ogłoszenia z rynku wtórnego lub pierwotnego
Poszukiwania mojego mieszkania zaczęłam od przeglądania ogłoszeń na OLX, Otodom oraz Morizon.pl. Jest ich mnóstwo, przy czym wiele powtarza się. Kilka agencji reprezentuje jednego właściciela. Wrzucają zdublowane oferty. A ogłoszenia, na które trafiałam, często okazywały się dawno nieaktualne. Rozmawiałam też z agentami i precyzowałam, czego dokładnie potrzebuję. Ale z reguły nikt o mnie nie pamiętał i szukać cały czas i tak musiałam sama. Byłam na kilku prezentacjach, przed którymi agenci od razu prosili o podpisanie umowy. Robili to w celu uniknięcia ryzyka, że dogadam się na własną rękę z właścicielem. Stawki były różne: od 1 nawet do 3% prowizji. Najniższe prowizje oferują indywidualni agenci, którzy nie są zrzeszeni w dużych biurach. I z reguły są to najlepsi agenci, chociaż w dużych biurach też trafiłam na kilka bardzo konkretnych osób.
Ogłoszenia gminne
Co pewien czas gmina pozbywa się niektórych nieruchomości, organizując licytację. Każda gmina publikuje ogłoszenia na własnych zasadach. We Wrocławiu można znaleźć je tutaj. Żeby móc wziąć w niej udział, trzeba wpłacić kaucję, dlatego, nawet jeśli mieszkanie ma być kupione na kredyt, konieczne jest wcześniej posiadanie odpowiedniej kwoty na własnym koncie. Warto wiedzieć, że czas na zapłatę za licytowane mieszkanie jest dość krótki i wynosi 3 tygodnie. To ryzykowne w przypadku brania kredytu, bo banki często rozpatrują wnioski nawet przez 4-6 tygodni, zwłaszcza gdy mowa o zarobkach z działalności gospodarczej lub niestandardowych źródłach dochodu. Dlatego zdecydowałam, że nie będę próbować kupować mieszkania z gminy. Nie chciałam ryzykować (słusznie, bo uzyskanie kredytu trwało w moim przypadku dłużej), poza tym potrzebowaliśmy mieszkania gotowego do wprowadzenia, a lokale gminne ZAWSZE wymagają remontu, z reguły gruntownego.
Jeśli nie zakup, to może zamiana?
Dobrym sposobem może okazać się zamiana: mieszkania w kamienicy są często w posiadaniu osób starszych, które potrzebują niższych opłat i mniejszego metrażu. I nie wiedzą, że mogłyby łatwo stać się posiadaczami mniejszego lokum o niższych kosztach użytkowania. Można zaoferować im swój aktualnie posiadany lokal i umówić się na dopłatę różnicy wartości. Nie było jednak ogłoszeń o interesujących mieszkaniach na zamianę. Poza tym chciałam zatrzymać aktualnie posiadane mieszkanie, bo nie opłacała mi się całkowita spłata kredytu w CHF i chciałam je zostawić na wynajem.
Spacer po wymarzonej okolicy
Można też przespacerować się po okolicy, w której szuka się mieszkania. Popatrzeć, czy na którymś balkonie nie ma banneru z ogłoszeniem o sprzedaży. Poprosić o możliwość wywieszenia ogłoszenia o zakupie, np. w lokalnej piekarni czy sklepie spożywczym. Albo powrzucać karteczki do skrzynek pocztowych. Byłam bliska rozwieszania swoich ogłoszeń, spacery po okolicy miałam już za sobą. Ale w końcu zadzwoniła do mnie jedyna agentka, która specjalizowała się w sprzedaży mieszkań w kamienicach. Dwie wizyty nietrafione, za to trzecia okazała się strzałem w dziesiątkę. Ale o tym za chwilę.
Kiedy znaleźliśmy już mieszkanie nadające się do obejrzenia, trzeba posprawdzać wiele „okoliczności towarzyszących”. Zanim emocje wezmą górę i zakochamy się w mieszkaniu tuż po przekroczeniu jego progu. To się zdarza!
Lokalizacja i sąsiedztwo
Od znajomości plusów i minusów lokalizacji oraz sąsiedztwa będzie zależeć możliwość negocjacji ceny, ale też wygoda i spokój późniejszego mieszkania. Warto wybrać się kilka razy pod kamienicę i jej okolicę o różnych porach, w różne dni tygodnia. Sprawdzić, czy w pobliżu są sklepy z alkoholem (najgorzej, gdy całodobowe), lombardy, pijalnie wódki, śmietniki. W takich miejscach kręcą się lokalni żule oraz bezdomni. Natomiast okoliczne bramy, podwórka i klatki schodowe… wolicie nie wiedzieć, co się w nich potrafi dziać ;). Szkoła średnia i boisko – będziecie słyszeć krzyki w czasie przerw od lekcji. Szpital lub straż pożarna – karetka. Budowa – hałas maszyn. Wpiszcie w Google nazwę ulicy, miasto i dodajcie hasło „agencja towarzyska” lub „klub nocny”. Może okazać się, że mieści się nielegalnie właśnie w tej kamienicy, w której planujecie kupić mieszkanie! Warto się dobrze rozejrzeć i oszacować plusy i minusy.
Kto mieszka w kamienicy
W samej kamienicy warto odważyć się i zapukać, jeszcze przed zakupem, do sąsiadów. Powiedzieć, że planuje się zakup mieszkania – zgodnie z prawdą. Zobaczyć, kto otworzy, czy będzie przyjaźnie nastawiony, jak się będzie wypowiadać. Czy będzie trzeźwy? To dość istotne, wybierając miejsce do życia przynajmniej na kilka ładnych lat.
Stan kamienicy
Czy to z aktualnym właścicielem, czy podpytując mieszkańców, warto zapytać o historię kamienicy i przeprowadzonych remontów. Gdy jest wyremontowany dach, wymieniono okna w mieszkaniach i na klatce oraz przeprowadzono wymianę/remont instalacji gazowej, elektrycznej i wodnej, to już naprawdę dużo!
Fundamenty
Niektóre kamienice wymagają izolacji fundamentów, żeby do lokali na niższych poziomach mury nie wciągały z gruntu wody, tak jak wodę ciągnie gąbka. Jeśli elewacja jest w fatalnym stanie, może się okazać, że wspólnota nie ma uzbieranych środków na remont i niebawem opłaty do wspólnoty wzrosną np. w związku z koniecznością zaciągnięcia i spłaty kredytu.
Klatka
Remont klatki schodowej to także duże koszty. Kilkadziesiąt-kilkaset tysięcy złotych. A gdy sąsiedzi nieciekawi, to prawdopodobnie w krótkim czasie klatka znów będzie zniszczona.
Podwórko
Podwórko to kolejna ważna kwestia. Możliwość wyjścia i popatrzenia na zieleń obok własnego domu, posiedzenie na ławce i poczytanie książki. Jeśli podwórko jest w fatalnym stanie, a w centralnym punkcie znajduje się śmietnik, to właśnie taki widok będziemy oglądać przez najbliższe lata przez okna.
Elewacja
Gdy z elewacji odpadają elementy, istnieje ryzyko, że wspólnota będzie odpowiedzialna za szkody, które mogą z tego wyniknąć. Dlatego nie tylko aspekt wizualny, ale też bezpieczeństwo należy brać pod uwagę, kupując mieszkanie w kamienicy.
Konserwator zabytków
Gdy kamienica jest wpisana na listę zabytków, wszelkie remonty należy konsultować z konserwatorem. Z jednej strony to duży plus, bo mieszkańcy nie mogą wprowadzać bezgustownych zmian na własną rękę. Z drugiej może okazać się, że konserwator nieco utrudni wprowadzanie w życie niektórych pomysłów, które mają sens z punktu widzenia mieszkańców (np. adaptacja nieużywanych pomieszczeń na lokale mieszkalne uniemożliwiona przez konieczność zachowania lub przywrócenia zabytkowej, zapasowej klatki schodowej czy strychu)
Czy jest wspólnota i ile % udziału ma gmina
Fakt istnienia wspólnoty to już duży plus. Warto sprawdzić opinie na temat zarządcy, łatwości kontaktu z pracownikami obsługi i stopnia sprawności przeprowadzania remontów. Duży udział % gminy nie musi być minusem, jeśli wspólnota ma uchwaloną możliwość głosowania nad uchwałami na zasadzie 1 właściciel = 1 głos. Jeśli głosowanie odbywa się wyłącznie na zasadzie % udziału w nieruchomości, przy większościowym udziale gminy szanse na przeprowadzanie remontów są nikłe. Gmina nie chce wydawać pieniędzy na remonty ;). Im więcej mieszkań własnościowych, tym większa szansa na to, że remonty będą przeprowadzane, a wyremontowaną kamienicę i części wspólne mieszkańcy będą szanować.
Co z gruntem i piwnicą
Grunt i piwnica oraz strych to często części należące do miasta. W takiej sytuacji za korzystanie z gruntu płaci się co rok ustaloną kwotę, o której wysokość warto zapytać aktualnego właściciela. Czasem w życie wchodzi uchwała o przekształceniu do prawa własności do gruntu i wówczas miasto oblicza wielkość raty do spłacania przez kilkanaście-kilkadziesiąt lat przez właścicieli. Korzystanie ze strychu i piwnicy z reguły nie jest utrudnione przez miasto, a w kamienicznych piwnicach często są samowolnie wydzielone komórki lokatorskie. Gdy grunt jest własnością wspólnoty, warto upewnić się, od kiedy i na jakich zasadach obowiązuje prawo własności i czy wiążą się z tym regularne opłaty.
Mieszkanie w kamienicy w środku
Tyle ważnych spraw do ustalenia, że dopiero teraz rozważamy, jak kupić mieszkanie w kamienicy, patrząc na jego środek. Stan instalacji, podłóg i stropów to pierwsze kryterium. Kwestia tego, czy zostało wyremontowane i w jaki sposób. Jeśli nadaje się do gruntownego remontu, to można szacować, że koszt remontowania to 2 tys. zł na każdy 1 m2 powierzchni. Dużo, prawda?
Gdy mieszkanie ma oryginalne podłogi w dobrym stanie lub położone panele, warto dopytać o to, co znajduje się pod spodem. Czy stropy są betonowe, czy drewniane? Te drugie potrafią skrzypieć i trzeszczeć, co jest szczególnie uciążliwe przy głośnych, a do tego np. postawnych sąsiadach piętro wyżej.
Wymienione okna, poziom wilgoci, rodzaj ogrzewania, wentylacja – kolejne ważne aspekty. Dodajmy do tego zachowane oryginalne elementy (drewniane drzwi, futryny, kafle, sztukateria) lub ich brak. I dopiero na koniec stan i styl wykończenia oraz wyposażenie. Ważne, żeby nie dać się uwieść pięknie urządzonemu mieszkaniu, zapominając o wszystkich innych aspektach.
Jak kupić mieszkanie w kamienicy – moja historia
Ogłoszenie sprzedaży podesłała mi moja agentka, a podczas prezentacji był jeszcze obecny przedstawiciel drugiego biura (które, teoretycznie, prowadziło tę ofertę na wyłączność) – jej znajomy, z którym pewnie potem podzieliła się prowizją. Stąd nie mogliśmy wynegocjować prowizji na mniej niż 2%. Została natomiast rozłożona na 2 raty: pierwszą zapłaciliśmy po podpisaniu umowy przedwstępnej, a drugą po akcie notarialnym.
Zakochać się w mieszkaniu w kamienicy
Obejrzałam mieszkanie i od razu wiedziałam, że to jest to! Zupełnie jakby ktoś projektował je i wyposażał z myślą o mnie. Odkryta cegła na ścianach w salonie i kuchni. Białe meble kuchenne. Czarne dodatki w industrialnym stylu. Cegła nałożona na ścianach w łazience. Przestrzeń, duże okna. Mieszkanie wysokie niemal na 4 m. A salon i dwa pokoje do zaaranżowania we własnym zakresie. Za to na wyposażeniu, oprócz mebli kuchennych, również pralka i suszarka. Dałam się uwieść!
Przespać się z pomysłem
Podjęłam wieczorem decyzję przespania się z pomysłem zakupu. Rano zadzwoniłam do agentki i umówiłam się na kolejne spotkanie z właścicielem. Zaproponowałam cenę. Ponegocjowaliśmy za pośrednictwem agentów i ostatecznie utargowałam 35 tysięcy! Pamiętajcie, że im bardziej sprzedawcy zależy na czasie, tym większe macie możliwości negocjacji. A mieszkania o sporym metrażu, za niemałe pieniądze, gdy kamienica w połowie należy do gminy, nie schodzą, wbrew pozorom, jak świeże bułeczki.
Ubiegać się o kredyt
Rozpoczęłam procedurę uzyskania kredytu z pomocą Anity i po nieco ponad 2 miesiącach wprowadziłam się do nowego lokum :).
Nie wtopić 😉
Nie sprawdziłam sąsiedztwa, własności gruntu, przymknęłam oko na lokalną żulerkę. Po pewnym czasie okazało się, że stropy są głośne, jedna ze ścian słabiej ocieplona, a obok mieszka pijak ;). Oraz że od kolejnego roku będę musiała za płacić kilkaset złotych za przekształcenie prawa własności do gruntu ;).
Dlatego mam nadzieję, że przynajmniej Wy weźmiecie pod uwagę wszystko, o czym ja zapomniałam. Ale i tak uważam, że było warto! Mam piękne mieszkanie! Duży metraż, w bardzo dobrej lokalizacji, która będzie atrakcyjnym punktem na mapie miasta jeszcze przez wiele, wiele lat.
Mam nadzieję, że rozwiałam Wasze wątpliwości! Teraz wiecie już jak kupić mieszkanie w kamienicy oraz na co zwrócić szczególną uwagę. A może też macie już za sobą transakcję kupna? Dajcie znać, jak to wyglądało u Was! Może macie do opowiedzenia ciekawe historie?
